[Blumenschein]

Hallo zusammen,
Laut §4 Punkt 4 der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche werden Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.
Wann genau darf man denn mit dem Faktor 1/4 bzw. 1/2 rechnen?
Gruß
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Blume

[personal cheese]

Das hat mit der Aufenthaltsqualität des Freisitzes zu tun. Ein Balkon mit Fernblick und ruhiger Lage kann so höher angesetzt werden, als einer auf eine laute Straße oder mit Blick auf die Mülltonnen. Auch der Witterungsschutz spielt eine Rolle.

Die Regel ist Anrechnung zu 1/4, in Ausnahmefällen (bei besonderer Wohnqualität) 1/2.

[Blumenschein]

Vielen Dank,
Gruß
--
Blume

[Tobias]

Wo steht das? Meines Wissens hat man hier zwischen beiden Werten Spielraum und muss sich nicht einer Richtlinie unterordnen.

[personal cheese]

WENN man die WoFlV anwendet, dann steht in der amtlichen Begründung:

Nach Nummer 4 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen künftig in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.

Für ein Wahlrecht des Bauherrn, das eine frei wählbare Anrechnung bis zur Hälfte ermöglicht, besteht künftig kein Bedarf mehr. Im bisherigen § 44 Abs. 2 II. BV wurde die freie Wahl des Umfangs der Anrechnung bis zur Hälfte dem Bauherrn deshalb überlassen, weil im öffentlich geförderten Wohnungsbau eine möglichst hohe Anrechnung erstrebt war, um die Förderung auch auf sie zu erstrecken. Demgegenüber war im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine möglichst geringe bzw. keine Anrechnung erstrebt, um die gesetzlich vorgesehenen Wohnflächengrenzen nicht zu überschreiten. Dem Bauherrn sollte damit die Möglichkeit gegeben werden, die für ihn günstigste Methode zu wählen, weil der Bau von Balkonen etc. erwünscht war. Die Regelungen über den öffentlich geförderten und steuerbegünstigten Wohnungsbau sind mittlerweile entfallen. Angesichts heutiger Marktpräferenzen bedarf es heute auch keines besonderen förderrechtlichen Anreizes mehr für den Bau von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Die künftig vorgesehene Regelanrechnung zu einem Viertel trägt zudem dem Umstand Rechnung, dass z. B. ein Balkon auf Grund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten, dessen Grundfläche zur Hälfte angerechnet wird. Gerade bei überdurchschnittlich großen Balkonen könnte dies bei hälftiger Anrechnung zu einer unangemessen großen Gesamtwohnfläche führen. Die Festlegung eines Regelanrechnungsumfangs erhöht zudem die Rechtssicherheit.

Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen. Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall gegeben. Auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, etwa wenn ein Balkon auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (beispielsweise Erdgeschoss- bzw. Hochparterrelage an stark befahrener Straßenkreuzung). Auch bei Maßnahmen in bestehenden Gebäuden, deren übrige Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV berechnet wurde und in denen nach § 1 eine Berechnung der Wohnfläche erforderlich wird, etwa bei Aufstockungen oder bei der Zusammenlegung von Wohnungen, kann ausnahmsweise eine Abweichung von der Regel der Viertelanrechnung gerechtfertigt sein.

An Stelle des Begriffs „Freisitz“ wird der gebräuchlichere Begriff „Terrasse“ verwendet. Ein Sichtschutz („gedeckt“) wird nicht mehr vorausgesetzt. Da ein Sichtschutz ohne erheblichen Aufwand auch nachträglich durch Bepflanzungen oder leicht montierbare Sichtblenden errichtet oder auch wieder beseitigt werden kann, ist es nicht mehr gerechtfertigt, die Anrechenbarkeit von Terrassen vom Bestehen des Sichtschutzes abhängig zu machen.

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