Sanierung altes Fachwerkgebäude - Tipps

Hallo zusammen!

Mein Büro soll den Auftrag erhalten ein ca. 140 Jahre altes Wohnhaus zu sanieren und in zeitgemässen Wohnraum für eine junge Familie (4 Pers.) umzubauen.

Hier ein paar Facts:
- 3-geschossig + Gewölbekeller + Spitzboden
- Abmessung b/l ca. 9 x 11 m
- Mansarddach mit Naturschiefereindeckung, teils Kunstschiefer (asbesthaltig)
- Tragstruktur: Holzfachwerk mit Lehmwickelfüllung und Holzbalkendecken
- Fachwerk ist weder innen noch außen sichtbar, alles verputzt
- Wandstärken außen 40-50 cm
- Sandsteinfenstergewände mit einfach verglasten Holzsprossenfenstern
- Lichte Raumhöhen zwischen 2,30 und 2,45 m
- Raumzuschnitte/-aufteilung teilweise unbrauchbar
- schiefe Decken, ungleichmäßige Fußböden
- halbgewendelte Holztreppe...muss möglicherweise verlegt werden, wegen unterschiedlicher Funktionen im EG und OG
- Elektronachtspeicherheizungen
- bis auf wenige Trockenausbauten und die nachgerüstete Haustechnik ist das Haus fast unsaniert, aber weitestgehend intakt und es wurde/wird permanent bewohnt
- Ortsbildprägend und zentral in einem Fremdenverkehrsort gelegen
- kein Denkmalschutz
- verfügbares Budget erscheint für eine umfassende Sanierung ausreichend

Grundsätzlich ein reizvolles Projekt, allerdings mit vielen Haken und Ösen.
Hier kann man sehr viel falsch machen und Kosten nur sehr grob fassen. Außerdem ist der eigene Planungs- und Betreuungsaufwand kaum kalkulierbar.

Erste Vorstellung ist, dass alle Beläge (Wand, Boden, Decken), sowie die Innenwände bis auf die wenigen tragenden Holzstrukturen vollständig entfernt werden und ein neuer Ausbau auf den bestehenden Holzbalkendecken hauptsächlich in Trockenbauweise erfolgt. Partiell soll die alte Tragstruktur hervorgehoben werden. Die Außenwände möchte ich weitestgehend nur oberflächlich neu behandeln und die Wände nicht zusätzlich vollflächig dämmen, da ich erwarte, dass die bestehenden Wände einen verhältnismässig guten U-Wert haben und eine Innendämmunng bauphysikalische Probleme mit sich bringen würde. Natürlich muss ich mir im Bereich der Fenster und Gewände etwas einfallen lassen um die Wärmebrücken zu minimieren. Die Fenster würde ich wohl aus Holz und mit 2-fach-Verglasung möglichst leicht fertigen lassen. Ich möchte möglichst wenig Zusatzgewicht in den Baukörper einbringen.
Ansonsten Dämmung auf der Decke zum Spitzboden.
Haustechnik völlig neu und vermutlich eine Lüftungsanlage um möglichen Feuchteprobleme vorbeugen zu können....das war der grobe Umriß der Maßnahme.

Als Erstes werde ich nun mal mit dem Statiker mir die Tragstruktur näher anschauen.

Um es kurz zu machen:
Dieses Projekt ist glücklicherweise ein KANN- und kein MUSS-Projekt.
Das heißt, ich kann es derzeit ablehnen und bin nicht darauf angewiesen.
Es reizt mich allerdings, aber die Risiken sind mir bewußt.

Wer hat Erfahrung mit Bausubstanz dieser Art?
Wer kennt gute Beispiele?
Wie sieht es mit empfehlenswerter Literatur und Links aus?
Grundsatzfrage: Finger davon lassen oder machen?

Danke.

Tolle Aufgabe!
Dämmung [PDF]
Nur machen wenn Dein Herz dran hängt und Du in Zukunft häufiger in dem
Bereich arbeiten willst, ist ganz was anderes als Neubau.
Der Klassiker

Wir haben schon saniert, aber halt Massivbauten...

Es ist wirklich interessant fürs Büroportfolio, da es in meiner Nähe eine ganz Reihe dieser Gebäude gibt, die zu sanieren wären. Leider auch Viele die bereits verbastelt wurden.

Danke für die Tipps....das Buch erscheint kaufenswert.

also so eine alte Bausubstanz ist schon etwas anderes, Du musst ganz
andere Voruntersuchungen machen und mehr Leute mit Spezialwissen
beteiligen.
Allein einen Statiker für so alte Fachwerke zu finden ist nicht ganz einfach.
Das Haus ist kein eingetragenes aber doch ein Denkmal, damit sollte man auf
jeden Fall denkmalpflegerisch umgehen.
Auf keinen Fall sollte man versuchen, aus schief gerade zu machen, und eine
Treppe in einem Fachwerkhaus zu versetzen ist auch so eine Sache, das
Tragwerk hat sich über die Jahre gesetzt, ineinader verkeilt, verdreht,
angelehnt, da ist es nur schwer vorhersehbar wie es reagieren wird.
Ich war noch einmal an unserem Bücherregal, habe dieses Buch gefunden,
und dieses. Das zweite ist allerdings schon für Tiefeinsteiger, das erste schafft guten Überblick.
Die Architektenkammer Hessen hat vor Jahren mal eine Broschüre rausgebracht:
Bauen im Bestand, die hab durch Glück als Print bekommen, vielleicht kann
man die auch noch downloaden (ich glaub ich hab die sonst irgendwo als
PDF, schick ich Dir dann)
Auf jeden Fall empfehlenswert Günter Eckstein: Empfehlungen für
Baudokumentationen (Landesdenkmalamt B-W) darin werden auch die
berühmten vier Genauigkeitsstufen dokumentiert.
Durch Zufall ist mir in einem Antiquariat einmal dieser Titel in die Hände gefallen

ISBN 978-3-87422-640-0, anscheinend im DRW Verlag noch für 9,90€ verfügbar.
Eignet sich hervorragend für die Zeit vorm Einschlafen, um sich mal in die
Gefühlswelt der Denkmalpflegegeschichte einzulesen.
Ansonsten wirst Du Dich immer im Spannungsfeld zwischen
denkmalpflegerischer und bautenschützender Tätigkeit befinden, da reißen
zwei vollkommen unterschiedliche Interessengruppen an einem, man sollte
schon einigermaßen gewappnet sein...

was uns auch immer ganz gut hilft, sind die Reprints alter Fachbücher

Ganz hilfreich sind auch die WTA-Merkblätter.
WTA-Merkblätter | WTA
(Gibt es auch in manchen Bibliotheken.)

Ja, unbedingt!

Also ich hab da schon ein bisserl was an Ahnung

Ich glaub aber, dazu müssen wir mal telebimmeln oder so.
Denn das wird zu schreiben hier zuviel.

Das Buch "Der Altbau" ist schonmal da. Jetzt werde ich mich mal etwas einlesen.
Ich werde aber mal der Bausubstanz auf den Grund gehen lassen, denn isch bezweifele mittlerweile etwas, dass es tatsächlich komplett ein Fachwerk besitzt.
FoVe....das mit der Rücksprache wäre super!

Ruf! Mich! An!

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Danke. Ich melde mich gerne, wenn ich mehr in Erfahrung gebracht habe.

Mach ruhig.

Ich bin momentan wieder an so einem Schätzchen dranne

Wir sanieren unser altes Dorfbackhaus und da kann ich mich wieder so richtig "austoben".
Baah - was ein Dreck!

Zufall: Ein altes Dorfbackhaus bin ich derzeit auch am Sanieren.

Das Ding ist es aber leider nicht wert. Hier hätte man den Abriss durchsetzen müssen und den totkranken Patienten nicht noch dutzende Male operieren sollen.

Das Haus um das sich meine Ausgangsfrage dreht ist glücklicherweise in den unteren Geschossen massiv aus Bruchstein gebaut. Hier hatten die Besitzer ein Fachwerk vermutet wo keines war. Die Giebelwände ab Traufe sind dann aber schon Fachwerk.

Wenn du Schnackbedarf hast, melde dich einfach

Danke FoVe! Ich melde mich sicher noch. Wir haben jetzt gerade Bestandspläne erstellt und werden nunmal schauen, welche Elemente erhalten bleiben müssen.