Architektenvertrag ohne HOAI oder Kostenberechnung?

Eine bestimmte Anzahl von Entwurfsvarianten ist doch nirgends vorgeschrieben. Varianten werden doch auch nur bis LPH 2 studiert. In LPH 3 wird generell nur eine verbleibende Variante zur Genehmigungsfähigkeit ausgearbeitet.

Seit der HOAI 2013 spielt die KB für die Honorarermittlung eine zentrale Rolle. Deshalb halte ich es für fragwürdig, offiziell auf sie zu verzichten. Mehr als eine "gute Gewerkeschätzung", die bis zur 3. Ebene der DIN 276 aufgeschlüsselt ist, muss aber auch eine KB nicht sein. Dazu gehören ja auch immer die passenden TGA-Kosten. In der KS sind sie oftmals noch grob über Flächenkennwerte geschätzt, in der KB dann tatsächlich massenbasiert, auf Basis der konkreten (nicht mehr nur vorbemessenen) Entwurfsplanung.

T.

Dazu gibt es meines Wissens Gerichtsurteile, die eine volle Honorierung im Bereich LPH.2+3 ausschließen, wenn nicht mehr unterschiedliche Varianten vorgelegt und preislich gegenüber gestellt wurden.

Sie spielt für die Honorarermittlung nach HOAI eine wichtige Rolle, wird aber dann durch Kostenfeststellung und -anschlag in den späteren Leistungsphasen ersetzt. Wenn man mit dem Kunden allerdings Pauschalen oder Leistungen auf Stundenbasis vereinbart, dann spielen die berechneten Baukosten eher eine untergeordnete Rolle. Der Kunde muss damit einverstanden sein, dann wird ein Vertrag ohne die Leistung Kostenberechnung nach DIN 276 geschlossen. Die verbleibenden Leistungen sollten bei einer Prüfung allerdings keine Mindestsatzunterschreitung darstellen.

Ist mir in Honorar-Theorie und -Praxis bisher nicht begegnet.

Das hat sich doch in der HOAI 2013 geändert! Alleinige endgültige Basis für das Honorar aller LPH ist die Kostenberechnung, die eine Grundleistung der LPH 3 darstellt.

Und für die Kostenkontrolle durch alle LPH, die die HOAI 2013 ebenfalls als Grundleistung fordert, ist die Kostenberechnung ebenfalls unverzichtbar. Erstens muss in LPH 3 die KB der Kostenschätzung aus LPH 2 gegenüber gestellt werden. Und zweitens dient sie als Grundlage für die bepreisten LVs (Schätz-LVs) in LPH 6, die jetzt ebenfalls Pflicht sind.

Aus diesen werden dann Vergabe-Budgets abgeleitet, die die Einhaltung der Kostenziele sicherstellen sollen.

Also: Verzicht auf Kostenberechnung? No way!

T.

Doch natürlich mit Einverständnis des Kunden.

Du musst mit Deinem Kunden keinen Vertrag vereinbaren der die HOAI-Leistungsphasen und deren Teilleistungen zu Grunde legt.
An den Werkvertrag nach BGB musst Du Dich halten, nicht zwingend an die Leistungsbilder der HOAI. Diese sind keine normativen Vorgaben.
Du musst aber dafür sorgen, dass Deine Leistungen, die Du mit dem Bauherrn vereinbarst, nach dem Preisrecht HOAI in Ordnung sind, also keine Mindestsatzunterschreitung oder Höchstsatzüberschreitung darstellen.
Und das ist auf Verlangen (von wem auch immer) durchaus nachzuweisen.

Du kannst immer Teilleistungen erbringen und Dir gemäß der Kommentierung und gewisser Gerichtsurteile die passende Gewichtung zur HOAI daraus bilden.

Also z.B. LPH 1: nur 1,4% statt 2,0% berechnen, wenn die LPH nicht voll erfüllt wurde oder LPH 2: nur 4,5% statt 7,0% berechnen, wenn die LPH nicht voll erfüllt wurde oder LPH 3: nur 9,0% statt 15,0% berechnen, wenn die LPH nicht voll erfüllt wurde...usw.
Das ist völlig legitim, denn unsinnige Teilleistungen nach HOAI möchte kein Kunde bezahlen müssen.
Außerdem kannst Du dann auch besondere Leistungen, wie beispielsweise 3D-Renderings oder Modellbau wieder draufrechnen.
Wenn es mit dem Kunden so vereinbart wurden und in der Summe in die Range der HOAI zwischen Mindest- und Höchstsatz passt, gibt es keine Probleme.

Einen Architekten-Vertrag ohne jeglichen Bezug auf die Leistungsbilder der HOAI habe ich noch nicht gesehen. Und sobald es einen solchen auch nur punktuell gibt, wird auch für Juristen auf diese Weise das ursprünglich reine Preisrecht de facto zum Vertragsrecht. Das Ausklammern von Teilleistungen wie Kosten- u. Terminplanung hat nur Sinn, wenn diese Leistung ein anderer erbringt, z.B. der Projektsteuerer.

Ansonsten kann ohne diese Leistungen das Bauvorhaben nicht seriös abgewickelt werden. Nochmal: Eine Kostenberechnung ist das Rückgrat einer vernünftigen Kostenplanung. Und (siehe oben) sie ist die verbindliche Grundlage für Deine Honorarermittlung.

T.

Ich schon. Oder aber das gewisse HOAI-Leistungen bei einem Vertrag auf HOAI-Basis ausgeklammert werden.

Jein. Die Kostenberechnung nach DIN 276 taugt bei vielen Projekten weniger als die nach Gewerken.
Sie ist verbildiche Grundlage um das Honorar nach HOAI zu ermitteln. Das ist natürlich richtig, aber evtl. brauchst Du sie nur dafür und nicht für den Kunden. Die Honorarrechner lassen auch die Möglichkeit auf Basis einer Kostenschätzung das Honorar zu kalkulieren. Aus diesem Wege kann der Architekt kontrollieren, ob er HOAI-konform anbietet und es dem Kunden auch darstellen.
Wen Jemand klagt, dass eine HOAI-Unter- oder Überschreitung vorliegt, dann muss er es beweisen bzw. in dem Fall möglicherweise selbst zur Überprüfung die Kostenberechnung nach DIN 276 führen.

Nochmal:
Die HOAI ist reines Preisrecht. Kein Vertragsrecht. Kein normativer Leistungskatalog.
Die HOAI wird erst zum Vertragsgegenstand, wenn man sie dazu macht, also LPHs nach HOAI als Vertragsbestandteil aufnimmt. Das ist definitiv nicht vorgeschrieben.
Für Juristen hängt das BGB deutlich höher als die HOAI.
Im BGB steht nur sinngemäß: Der Eine arbeitet und schuldet ein bestimmtes Werk und der Andere zahlt dafür. Mehr nicht.
Was gearbeitet wird und wofür man wie bezahlt wird, bestimmen ganz alleine die Vertragsparteien. Der Architekt achtet dabei darauf das er im Preisrahmen der HOAI operiert.

Also ich glaube, dass es das schon gibt, wir haben das selbst jahrelang so gemacht.
Es wird eine Beschaffenheitsverinbarung über mehrere Stufen geschlossen, die
das Soll ziemlich genau beschreibt und die HOAI explizit erst erwähnt, wenn es
ums Honorar geht.
Wenn man sich da mal reinvertiefen möchte, kann einem das mit der Literatur
von Rainer Eich gelingen.
Natürlich ist wohl jedem klar, dass auch bei noch so prosaischer Umschreibung
immer eine große Schnittmenge mit der HOAI besteht, das Soll wird aber eben
nicht über die HOAI, sondern über den Vertrag definiert.
Wir machen das aber inzwischen nicht mehr so, sondern benutzen die
Vertragsmuster unseres Hnorar-Rechtschutzversicherers

Machen wir auch. Die sind eine gute Grundlage. Dennoch gibt es Fälle in welchen wir andere (BGB-)Verträge schließen oder in Abstimmung mit dem Kunden bestimmte Teilleistungen der HOAI, wie z.B. die Kostenberechnung nach DIN 276, aussparen.
Wenn man sich darüber klar verständigt, dann kann man das Honorar in innerhalb der HOAI-konformen Sätze auch beispielsweise über eine Gewerkeschätzung definieren.
Es geht beim Preisrecht nur darum das man es einhält, nicht um den Weg wie man es einhält.
Da man ohnehin, nach HOAI, gezwungen ist einen Architektenvertrag beim ersten Kundenkontakt abzuschließen, muss man das Honorar nach HOAI ohnehin auf Basis einer groben Baukostenschätzung berechnen und anbieten, lange bevor die erste Kostenberechnung vorliegt.
Diese ist übrigens schon seit HOAI 2009 die Berechnungsgrundlage für's Honorar, nicht erst seit HOAI 2013.

Also hier prallen offenbar verschiedene Welten aufeinander. Meine Welt sind große Projekte mit professionellen Bauherrn, die das oben beschriebene Vorgehen niemals akzeptieren würden.

@Archimedes: Punkte, in denen Du Dich offenbar täuscht:

• LPH 2 - Es gibt in der Rechtssprechung nach meinem Wissen keine Mindestanzahl von Varianten, die man entwickeln muss, und auch keine fixe Höchstzahl, ab der Honorarnachforderungen gerechtfertigt sind. Es ist also eine Torheit, das eigene Honorar künstl. klein zu rechnen, weil man die vermeintliche Mindestanzahl nicht erbringt.
• LPH 3 - Die Kostenberechnung wird in der Rechtssprechung als "zentrale Grundleistung" der LPH 3 angesehen. Im Geiste und nach dem Buchstaben der HOAI 2013 sollen für eine lückenlose Kostenkontrolle nicht nur in jeder LPH die Kosten feiner ermittelt, sondern auch dem vorherigen und nachfolgenden Stand gegenüber gestellt werden. Wie man diese Grundpflichten ohne Kostenberechnung erfüllen soll, entzieht sich meiner Phantasie.

T.

Das hatte ich nicht anders erwartet.


Gerade professionelle Bauherrn mit wirklich großen Projekten kennen und praktizieren das von mir beschriebene Vorgehen auch. Sogar bei öffentlichen Projekten.

Die HOAI endet bei ihren Tabellenwerten für Gebäude, wie Dir bekannt ist, bei 25 Mio. Euro anrechenbaren Baukosten.
Große Projekte liegen regelmäßig darüber.
Somit kann das Honorar frei vereinbart werden und auch die HOAI ist außer Kraft. Selbstverständlich kann man auch bei Projekten von beispielsweise 30 Mio. Euro anrechenbaren Baukosten die LPHs nach HOAI als Vertragsgrundlage festschreiben, wenn man das möchte, aber die Honorarzonen und Tabellenwerte müssen keine Anwendungen mehr finden. Selbstverständlich kann man auch einzelne Teilleistungen aus den LPHs entnehmen.

Das heißt während der Architekt der ein Bürogebäude mit 24 Mio. Euro anrechenbaren Baukosten plant/betreut (LPH.1-9) streng nach HOAI-Mindestsätzen abrechnen muss und dafür sagen wir ein Gesamthonorar von 2,5 Mio. Euro erhält, darf der Kollege der ein Bürogebäude mit 26 Mio. Euro anrechenbaren Baukosten plant/betreut (LPH.1-9) ein Honorar nach eigenem Ermessen anbieten und nimmt möglicherweise weniger als der Kollege mit dem günstigeren Projekt.

So geschieht es nicht selten bei großen Projekten. Da schütteln die jeweiligen Büros bei den Verhandlungen mit dem Bauherrn durchaus nochmal pauschal 5-10% Honorarnachlass aus dem Ärmel um den Auftrag zu erhalten.

Was man als Leistungen oder Teilleistungen nach HOAI vereinbart oder auch nicht bleibt den Vertragsparteien überlassen.

Auch bei Projekten unter 25 Mio. Euro kann man mit dem Bauherrn einzelne Leistungen vereinbaren und die müssen nicht zwingend so in der HOAI stehen.

Das was Du beschreibst: "Die Kostenberechnung wird in der Rechtssprechung als "zentrale Grundleistung" der LPH 3 angesehen. Im Geiste und nach dem Buchstaben der HOAI 2013 sollen für eine lückenlose Kostenkontrolle nicht nur in jeder LPH die Kosten feiner ermittelt, sondern auch dem vorherigen und nachfolgenden Stand gegenüber gestellt werden" ist ja nach HOAI vollkommen richtig und wurde auch von mir nicht angezweifelt, aber es gilt eben nur bei einer vollständigen Beauftragung nach HOAI.

Ich sage, die Beauftragung muss nicht zwingend auf der HOAI basieren.
Die Planungskosten müssen sich dennoch an den Höchst- und Mindestsätzen der HOAI für einzelne Leistungen orientieren, damit das Preisrecht gewahrt bleibt.


Die HOAI ist ein Preisverzeichnis für bestimmte Leistungen.
Keiner ist gezwungen alle dort gelisteten Leistungen anzubieten oder einzukaufen.