Der innere Konflikt

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Problem.

Ein Bauherr bittet mich für seine Kreditanfrage eine Plausibilitätsprüfung der Bestandsunterlagen durchzuführen. Dabei geht es Hauptsächlich um überprüfung über die Richtigkeit der angebenden Flächen und Raumaufteilungen.
Dafür habe ich mir das ganze vor Ort angeschaut und ein paar Kontrollmaße genommen. Bis hierin alles gut.

Jedoch als ich vor Ort eintraf wurde ich seitens des Bauherren im Vorfeld bereits darüber Informiert das, dass Gebäude stark sanierungsbedürftig ist. Inklusive Schimmelbefall durch Feuchtigkeitseinträge usw...
Ich habe Ihm die Feuchtigkeitsmängel im Erdgschoss bestätigt und Ihm einige Sanierungsempfehlungen mit auf dem Weg gegeben. Diesen ist er ohnehin nicht nachgekommen, aber darum geht es nicht.

Jetzt nach über einem Jahr Ruft er mich heute an, um mir mitzuteilen das auch im Obergeschoss Feuchtigkeitseinträge vorhanden sind, und ich diese hätte wohl damals sehen müssen. Sein aktueller Mieter hätten sich beschwert.

Offensichtlich möchte er jetzt mir gegenüber dafür Schadenersatzansprüche geltend machen. Dabei war der Zweck des Termins weder eine Kaufberatung noch eine Mängelbegutachtung.

Ganz im Gegenteil hat der Bauherr mir gegenüber noch groß geprahlt wie günstig er diese Immobilie doch erworben habe, weil sie gerade stark verwittert und Sanierungsbedürftig ist. Er wolle diese gegen ein kleines Entgelt sanieren und gewinnbringend vermieten.

Jetzt habe ich vor langer Zeit gelesen, dass es einen ähnlichen Fall gab, wobei der Bauherr Recht bekommen hat. In diesem Fall war der Anwesende Architekt lediglich damit beauftragt eine Trennwand im Wohnzimmer zu errichten. Auf die Idee auf die Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss hinzuweisen kam er nicht. Er ist davon ausgegangen, dass diese dem Bauherren bei der Kaufentscheidung bekannt sein müssten. Er war auch nur kurz im Gebäude anwesend.

Meine grundlegenden Fragen lauten,

1. habt ihr von diesem Fall auch gehört und wo finde ich dieses verflixte Urteil

2. hätte ich auch die Feuchtigkeitsmängel im Obergeschoß sehen und auch ansprechen müssen obwohl bereits im Allgemeinen über Feuchtigkeitsmängel gesprochen wurde.

3. und bin Ich verantwirtlich zu machen auch wenn die Mängel zum besagten Termin nicht sichtbar waren, (vielleicht auch weil ich nicht genauer hingesehen habe.)

Die Absichten des Bauherren sind meinerseits eindeutig.
Deshalb meine letze Frage:

4. Wäre mir eher geholfen, wenn ich behaupte, Ja auch auf die Mängel im Obergeschoß würde hingewiesen und wir haben darüber gesprochen. Es gibt ohnehin nichts schriftliches.

5. oder wäre mir eher geholfen wenn ich sage, nein es wurden lediglich nur die Mängel im Erdgeschoss besprochen weil ich im Obergeschoss kein Mängel feststellen konnte. So genau kann ich mich tatsächlich nicht mehr Erinnerne weil das Thema feuchtigkeit so beiläufig war.

Ich hoffe Ihr könnt meinen Inneren Konflikt verstehen.
Ich habe einfach keine Lust der Fußabtreter dieses Kleinunternehmers zu werden, um sein unternehmerisches Risiko abzufangen oder besser noch vollständig zu tragen. Dafür sind mir alle mittel recht!

Mh... hattet ihr denn keinen Vertrag? Wieso gibt es nichts schriftliches? Hast du keinen Bericht oder Protokoll mit Fotos nach deinem Rundgang verfasst?

Ganz einfach, da ich nur vor Ort war um ein Aufmaß zu kontrollieren. Dafür erstelle ich keine Verträge keine Berichte und auch keine Fotos.

Wäre ich denn für eine Aufmaßkontrolle dazu verpflichtet gewesen?

Mich interessiert dieses Thema auch deshalb, weil ich wissen möchte wie ich in Zukunft bei einfachen Ortsbesichtigungen richtig vorgehe, ohne den Bauherren gleich Gewährleistungsausschlüssen und schriftlichen Protokollen verschrecken zu müssen.

Ich würde da ganz entspannt bleiben.
Wenn Du mit einem Kontrollaufmaß beauftragt warst, dann könnte er dich nur für falsche Maße haftbar machen.
Du bist als Architekt ja kein Gutachter für Bauschäden. Das sind andere Fachleute.

Abgesehen von all diesen Fragen: Wer sagt denn, dass der Feuchtigkeitsschaden schon vor einem Jahr da war...?

Solange nichts schriftliches kommt würde ich die Vorwürfe ignorieren.

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Florian Illenberger

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Vielen Dank für deine Einschätzung jedoch soll es tatsächlich schonmal vorgekommen sein, dass ein Architekt (vor Kaufentscheidung) der zu einem Besichtigungstermin
eingeladen wurde, um über die Möglichkeiten der neuen Raumaufteilung zu beraten, anschließend Schadenersatz zahlen musste.

Begründung:
Später stellte sich heraus das im Haus Feuchtigkeitseinträge vorhanden waren und der Bauherr hat sich einige Jahre später erinnert, dass ja ein Architekt im Haus war. Prompt wurde dieser zu Schadenersatz verurteilt. Die Begründung war, dass der Architekt eine Hinweispflicht hat und der ist er nicht nachgekommen, da er offenbar nicht auf sichtbare Mängel hingewiesen hat.

Mein Berufshaftlicht hat mir diesen Vorgang bestätigt.

Mit diesem Wissen bin ich zum Aufmaß gefahren und jetzt wird mir vorgeworfen, dass ich zwar auf Mängel hingewiesen habe, jedoch nicht überall.

Ich Löse dieses Problem jetzt indem ich sage, ja es wurde auf Mängel hingewiesen, und dass überall. Punkt

Ich finde diese Umstände so wie viel andere Umstände, die uns als Architekten betreffen, sollten offen angesprochen und allen bekannt sein.
Die Bauherren von heute sind viel gebildeter, belesener und informierter. Sie kennen die Rechtslage besser als so mancher Architekt und wissen wo es was zu holen gibt.
Denn ich bekomme heute noch viele Anfragen bezüglich Vorabbesichtigungen (vor Kaufentscheidung) mit der Begründung (seitens der Bauherren),

„wir möchten doch nur eine Einschätzung darüber, was gemacht werden muss“

aber am Ende heißt es dann,

„ja der Architekt hätte uns doch auf Mängel hinweisen müssen“

Ob beauftragt oder nicht, begibt man sich in eine Situation die einer Kaufberatung mit allen Pflichten und Risiken gleichkommt.

Ich werde dieses Problem in Zukunft so Lösen, dass ich bei jedem Termin innerhalb einer Bestandsimmobilie eine Haftungsausschluss unterzeichnen lasse.

Frag die Brufshaftpflicht doch mal nach einem Urteil dazu.

Zu einer Vertragserstellung bist du grundsätzlich nie verpflichtet, da es in jeder Geschäftsbeziehung auch den mündlichen Vertrag gibt. Ich habe auch nicht immer einen Vertrag.
Allerdings habe ich in diesem Fall den Eindruck, dass der Bauherr schon nicht ganz so integer ist nach deinen Erzählungen. Eher so der Typ, der besser gleich 3 Verträge vorgelegt bekommt

Spielt es denn nach der Haftpflicht und dem Urteil eine Rolle, ob das ein Aufmaß außerhalb der üblichen Leistungsphasen war oder ob es quasi zur Leistungsphase 1 gehören sollte?
Ansonsten kann er ja mündlich auch nicht nachweisen, dass du dafür beautragt gewesen wärest, sämtliche Schäden ausgiebig zu erfassen. Ich würde auch erst mal die Ruhe bewahren.

Es geht Hauptsächlich um die Hinweispflicht des Architekten. Natürlich greift das auch nur bei sichtbaren Mängeln. Da ist es irrelevant ob man einen Vertrag geschlossen hat oder nicht. Unabhängig der Vertragsform.

Das Problem, was ist wenn ein Mangel nicht sichtbar war aber dennoch vorhanden. Oder man übersieht schlichtweg einen Mangel. Dann ist Ärger und eine teure Gerichtsverhandlungen vorprogrammiert.

Meine Haftpflichtnversicherung hat mir davon abgeraten vor Kaufentscheidung Besichtigungs- oder Beratungstermine mit Bauherren wahrzunehmen.

Es geht hier nicht mehr um meinen speziellen Fall sondern um den Umgang mit uns als Architekten. Wehren können wir uns nur, wenn wir uns gegenseitig aufklären und damit auf solche Missstände aufmerksam machen.

Am Ende leiden auch die Bauerren darunter, denn wieviele Bauherren möchten wirklich in Sachen Entwurfsplanung vor Kaufentscheidung eine Architektenmeinung hören. Mit dieser aktuellen Regelung sind jetzt viele Bauherren auf sich alleine gestellt oder müssen wie bei einem Arztebesuch erst einmal eine Verzichtserklärung unterzeichnen.

Ich für meinen Teil verzichte!