Mangelhaft ausgeführte Dachwärmedämmung (nur bis Kniestockwand)

Hallo zusammen,

habe eigentlich eine baurechtliche Frage.

Die Verwaltung eines aus Eigentümer-Wohnungen bestehenden Hauses hatte zwecks Erneuerung des Daches mehrere Dachdeckerangebote eingeholt.

Auf der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass das preiswerteste Angebot zur Ausführung kommen sollte.
Die Verwaltung schlug vor, einen Architekten zusätzlich zu beauftragen, da niemand von der Verwaltung über bautechnischen Sachverstand verfügte doch dies lehnte die Mehrheit der Eigentümer aus Kostengründen ab, da auch die Meinung vorherrschte, ein Dachdecker müsse ja wohl über die entsprechenden fachlichen Kenntnisse verfügen.

Nachdem das Dach dieses 6-Familienhauses dann fertiggestellt war kam durch Zufall heraus, dass der Dachdecker die 180 mm dicke Sparrenzwischendämmung nur bis zur Kniestockwand (Drempelwand) verlegt hat, die Dachschräge hinter der Kniestockwand bis runter zur tragenden Aussenwand (ca. 1,50 m) ließ er ungedämmt.
Folge hieraus: Wärmebrücke an den Kniestockwänden der 2 DG-Wohnungen sowie Wärmebrücke im Deckenrandbereich der darunter befindlichen Wohnungen des 1.OG.

Nach Aufforderung der Verwaltung, diese mangelhafte Dachwärmedämmung zu beheben lehnt der Dachdecker dies mit dem Argument ab, er habe in seinem Angebot die Dacherneuerung mit 276 qm angegeben und die Wärmedämmung mit nur 224 qm, woraus die Verwaltung an Hand der qm-Differenz hätte ersehen können, dass er von Anfang an vorhatte, nur bis Kniestockwand zu dämmen.

Die Bauvorschrift DIN 4108 besagt nun, dass über die Kniestockwand hinweg bis zum äusseren Rand der tragenden Aussenwand zu dämmen ist.

Meines Erachtens muß sich ein Fachhandwerker doch an die Bauvorschrift halten und kann sich nicht damit herausreden, sein Angebot sei in dieser mangelhaften Form ja akzeptiert worden.

Gerade vom Fachmann muß doch der Nichtfachmann den neuesten Stand der Technik erwarten dürfen und es besteht doch meines Wissens sogar eine Hinweispflicht des Fachmanns gegenüber dem Bauherrn bei zu erwartenden Bauschäden z.B. durch Wärmebrücken.

Für Eure Meinungen im voraus besten Dank!

Gruß aistings

Ich kann Dir leider nicht sagen, wie das rechtlich in dem von Dir beschriebenen Fall aussieht.
Ich kenne Ausschreibungen und technische Zeichnungen allerdings nur so, dass dort vermerkt wird, dass die Ausführung Fachgerecht und gem. gültiger Normen zu erfolgen hat. Damit schiebt man die Haftung auf die Ausführende Firma.

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Florian Illenberger

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Wie es rechtlich ausgehen wird, kann wohl nur ein auf Baufragen spezialisierter Jurist sagen.
Die meisten juristischen Auseinandersetzungen im Bauwesen sind aber genauso wie im beschriebenen Fall:

Laie, in diesem Fall die von der Eigentümerversammlung deligierte Hausverwaltung, fordert ohne Kenntnis der Materie zu einem Angebot auf und glaubt, dass sich seine Vorstellung dessen, was er ausgeführt haben möchte, mit seiner meist unfachmännischen Aufforderung deckt.

Die potenziellen Auftragnehmer legen die Aufforderung (formal Ausschreibung)
unterschiedlich aus. Aufgrund des Preisdrucks am Markt (siehe MyHammer.de) sind sie bestrebt keine nicht genannten Positionen in die Kalkulation zu nehmen, um nicht den Preis unnötig in die Höhe zu treiben. Denn die Erfahrung zeigt in Deutschland, dass das niedrigste Angebot meist den Zuschlag erhält.

Der Auftraggeber bekommt ein Angebot für die ungenau beschriebene Leistung, und bemerkt nicht, dass sich dieses Angebot nicht mit seiner Vorstellung deckt.

Dann bekommt in Unkenntnis der Unterscheidungen der Angebote dass niedrigeste Angebot den Zuschlag. Formal wird also der Preis für die angebotene Leistung akzeptiert.

Die Leistungen werden von dem auserkorenen Auftragnehmer - in diesem Fall dem Dachdecker, so wie im Angebot beschrieben ausgeführt.

Leistung ist vertragsgemäß vollbracht.

Bei oder oft erst nach Abnahme stellt der Auftraggeber fest, dass sich die beauftragte Leistung nicht mit seiner Vorstellung (s.o.) deckt. Da er aber der Auffassung ist, dass seine Aufforderung sich aber mit seiner Vorstellung deckte, muss seiner Auffassung nach der Auftragnehmer (Dachdecker) die Leistung nicht vertragsgemäß ausgeführt haben. Er geht also davon aus, dass die Leistung nicht vollständig ist, und er daher entweder die Leistung nicht vollständig zahlen muss, oder ein Recht auf die Ausführung seiner Vorstellung zu haben.

Also wird nicht gezahlt, oder ein Anwalt beauftragt.

So und wer hat nun Schuld ?
Tragischerweise hat die Hausverwaltung im Bewußtsein ihrer mangelenden Fachkenntnis einen Architekten beauftragen wollen, was ihr die Eigentümergemeinschaft jedoch untersagt hat.

Eventuell hätte sie dann vorsichtiger sein müssen.

Bedenken gegen die Ausführung oder einen Hinweis auf die fehlende Dämmung bis zur Außenwand seitens des Auftragnehmers, setzen vorraus, dass es offensichtlich ist, dass z.B. der die Kniestockwand und der Dachboden vom Kniestock bis zur Außenwand nicht gedämmt sind. Dass konnte der Anbieter/Auftragnehmer (Dachdecker) bei Angebotsaufforderung wahrscheinlich oder eventuell nicht wissen. Dann kann er auch nicht wissentlich oder absichtlich Bedenken verschiegen haben.

Grundsätzlich ist der Dachdecker sicher bereit auch noch die übrige Dachfläche, oder den Kniestock und den Dachboden bis zur Außenwand zu dämmen, allerdings gegen einen Nachtrag. Dass heißt, es muss die übrige Fläche als weiterer Auftrag vergeben werden. Im günstigsten Fall macht die Firma das für den gleichen Quadratmeterpreis. Im ungünstigen Fall kalkuliert sie ein höheres Risiko, da es bereits Probleme in dem Geschäftsverhältnis gibt, oder sie lehnt es eben daher komplett ab.

Ohne jurischische Auseinandersetzung wird die Eigentümergemeinschaft das Problem jedeoch nur mit einem weiteren Auftrag behoben bekommen. Eine juristische Auseinandersetzung würde sich in diesem Fall wahrscheinlich hauptsächlich um die Frage, ob die Ausschreibung hinreichend war, drehen.
Oder es geht darum, ob der Dachdecker wissen konnte, dass der übrige Bereich nicht gedämmt ist.

Lernen kann man daraus nur lernen, dass man Ausschreibungen von Fachleuten machen lassen sollte und Angebote ebenfalls von Fachleuten prüfen lassen sollte, und man sollte nicht erwarten, dass ein Auftragnehmer diese Arbeit für den Auftraggeber macht.

Und der Eigentümergemeinschaft kann man nur wünschen, dass sie in Zukunft nicht wieder am falschen Ende spart. Denn das gesparte Honorar für den Architekten werden sie jetzt wahrscheinlich als Anwaltshonorar ausgeben müssen.
Dummgelaufen, aber Unwissenheit schützt vor Fehlern nicht.

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Grüße Michael

"Warum soll etwas nicht so gut wie möglich sein ?"
Ludwig Mies van der Rohe, 1964

Hier müsste man mal das Angebot sehen.
Es ist durchaus üblich die wärmegedämmte Hülle hinter der Abseitenwand
verlaufen zu lassen, somit konnte der Dachdecker glauben, dass er nur bis
dorthin dämmen muss. (Hätte aber auch mal fragen können)
Wenn es tatsächlich eine Differenz im Angebot zwischen Dachdeckung und
Dämmung gab´, hätte das aber auch eigentlich Jemandem auffallen müssen.
Ich glaube Ihr habt da gar keine Handhabe.

Erst mal vielen Dank für eure rege Anteilnahme.

Die Kernfrage, ob eine Fachfirma sich bei Bauausführung (unabhängig davon, um welches Gewerk es sich handelt) an Bauvorschriften nach DIN gesetzlicherseits halten muß, ist damit leider noch nicht geklärt.

Die Hausverwaltung hatte überhaupt keine Ausschreibung gemacht sondern lediglich verschiedene Dachdecker telefonisch um Angebotsabgabe bzgl. der Dacherneuerung inkl. Dachwärmedämmung gebeten.

Doch selbst wenn eine beispielsweise fehlerhafte Ausschreibung erfolgt wäre bin ich der Auffassung, dass die Fachfirma gegenüber dem Bauherren (Verwaltung) die Hinweispflicht hätte, diese Fehler anzusprechen.

Meinem Rechtsempfinden widerspricht es ganz entschieden, dass eine Fachfirma ein mangelhaftes Angebot abgeben und zur Ausführung bringen kann, nur weil der Bauherr nicht über die fachliche Kompetenz verfügt, diese Mängel im Angebot zu erkennen.

Die im Angebot des Dachdeckers enthaltene Differenz der Dachfläche von 276 qm zu der Fläche der Wärmedämmung 224 qm hatte sich die Verwaltung damit erklärt, das sie der Ansicht war, der Dachdecker habe bei der Zwischensparrendämmung den Flächenanteil der Dachsparren von der Dachfläche abgezogen. Das wäre qm-mäßig hingekommen.

Doch nach Auskunft eines anderen unabhängigen Dachdeckers ist es tatsächlich erlaubt, bei der Ermittlung der Wärmedämmfläche durchzurechnen und den Sparrenanteil zu ignorieren. Wieder eine sehr merkwürdige "Vorschrift".

Fazit: Durch ungenaue Gesetzesvorgaben werden unsere Gerichte schön beschäftigt.

Gruß und Dank an Euch alle Achim

Es ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), ein
zentrales Regelwerk im Bauwesen und weit entfernt von einer
merkwürdigen Vorschrift, hast Du vielleicht schon mal gehört.
Dort steht unter Abrechnung bei DIN 18338 (VOB/C)
"...Bei Dämmschichten die Maße der Dämmung. Bohlen, Sparren und
dergleichen werden übermessen..."


Das ist ja nun wieder der Standpunkt des Betroffenen. Alle ächzen unter
der Last der Gesetze und Vorschriften, und beschweren sich dann aber
wenn ihr Individualfall nicht gesetzmäßig geregelt ist. Wenn man
philosophisch veranlagt ist, könnte man jetzt darüber diskutieren inwieweit
das Eine das Andere begründet.
Ich kann mir gar nicht vorstellen, dass in der DIN4108 steht, dass man
immer über die Abseitenwand dämmen muss (vielleicht ist dort eine
Ausführungsempfehlung für bestimmte Punkte), denn dort ist von
Systemgrenze die Rede, diese muss definiert werden und ist dann
sozusagen die Linie an der entlang gedämmt wird.
Ich glaube nicht, dass es die Aufgabe des Dachdeckers ist diese für Euch zu
definieren.
Und sei getröstet, es ist schon für Architekten schwer genug das
Nachtragspotenzial der eigenen Ausschreibung gering zu halten und selbst
dort gelingt es nicht immer, was daran liegt, dass der Gegenüber meistens
eine Leistung aus dem Hut zaubert, die nach irgendeiner Vorschrift, die man
gerade nicht kannte, besonders vergütet werden muss.
Euch ist ja auch nicht wirklich ein Schaden entstanden, denn hätte er die
Leistung mit berücksichtigt, wäre sein Angebotspreis auch höher geworden.

Der Punkt ist doch, dass der Auftraggeber offenbar dachte, schlauer zu sein als alle anderen, und das Angebot nicht verstanden hat, und dadurch einen Auftrag erteilt hat, der nicht seiner impliziten Vorstellung entsprach.

Das ist so als wenn man zu Geiz-ist-geil-Markt geht, und einen Verkäufer nach einem PC mit ATI-Grafikkarte fragt, und dann enttäuscht ist, dass es zwar eine ATI-Grafikkarte ist, aber keine Fire GL von ATI. Dann kann man auch nicht hingehen und sagen, es ist nicht die Karte die ich haben wollte, und sie müssen mir jetzt kostenlos die geben die ich eigentlich haben wollte.

Imgrunde ist es so, hier kann niemand ein exaktes juristisches Urteil zu dem Fall abgeben, dazu braucht es eine Juristen, der auf Bauangelegenheiten spezialisiert ist. Das können wir hier als studentisches Forum nicht leisten. Ihr hättet es Euch nur einfacher gemacht, statt so etwas selbst machen zu wollen einen unabhängigen dritten damit zu beauftragen, einen Architekten. Das ist eine der Aufgaben von Architekten, davon leben die, bzw. wir später. Und allein jetzt schon wieder der Versuch Geld zu sparen, durch das zusammen suchen der Wahrheit im Internet, wird nicht zum Erfolg führen.

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Grüße Michael

"Warum soll etwas nicht so gut wie möglich sein ?"
Ludwig Mies van der Rohe, 1964

Es gab keine Ausschreibung, damit auch keine Massenermittlung, damit auch keine klare Vorgabe für den Dachdecker. Der hat nun wunschgemäß ein Angebot für das Dach abgegeben. Dieses Angebot wurde von keinem Architekten/Bauleiter geprüft...man wollte ja sparen. Für so eine kleine Baumaßnahme brauchts keinen Architekten..die kosten nur Geld.
Der Dachdecker soll nun das ganze Haus hinsichtlich des wärmeschutzes untersuchen? Und alles in seinem Angebot für das Dach unterbringen?

Nur mal angenommen er hätte den nicht ausreichend gedämmten Kniestock erkannt. Er hätte diese Maßnahme mit ins Angebot genommen....dann würdest du dich am ende beschweren dass er die ungenügend gedämmte Aussenwand nicht erkannt hat.

Der Dachdecker ist kein Architekt, kein Energieberater. Von dem Dachdecker kann man diese Leistung nicht verlagen. Mal abgesehen davon, dass sie nicht vertragsbestandteil war. Es ging für den Dachdecker nur um das Dach.

Das einfachste wird sein, Architekt beauftragen, Gebäude begutachten, Angebot einholen. Oder wenn die Hausverwaltung sich wirklich so schlau glaubt...den Kniestock als Nachtrag beauftragen.

--

Wer glaubt dass ein Bauleiter einen Bau leitet, der glaubt auch dass ein Zitronenfalter Zitronen faltet.

Der ist gut.
Wobei vorallem die Eigentümergemeinschaft, die jenigen waren, die glaubten so schlau zu sein, sich einen Architekten sparen zu können. Die Hausverwaltung wollte ja tragischerweise an angagieren, hat dies aber untersagt bekommen von der Eigentümergemeinschaft.

Ich denke übrigens, dass selbst wenn dieser Dachdecker, der es nun ausgeführt hat, den nun fehlenden Bereich im Angebot mit angegeben hätte, hätte mit Sicherheit ein anderer Dachdecker mit einem niedrigeren Preisangebot den Auftrag bekommen, der eben die Dämmung wieder nicht drin gehabt hätte.

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Grüße Michael

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Ludwig Mies van der Rohe, 1964

Es wurde nichts mangelhaft in dem Sinne ausgeführt, dass es nun wieder rausgerissen werden müsste. Es wurde nichts abgerechnet, was nicht geleistet wurde. - Es handelt sich m. E. also um einen ganz milden Fall eines kl. Missverständnisses.

Einfach ohne Geschrei die nachträgliche Dämmung noch beauftragen.

Wir sind uns alle einig, fragt sich bloß, ob Achim das noch ließt.

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Ludwig Mies van der Rohe, 1964

Muss jede Firma, da es sich hierbei um die allgemein anerkannten Regeln der Technik handelt, und wenn diese nicht beachtet werden, dann geht man vor Gericht von Vorsatz aus, da Fachfirmen mit diesen Regeln vertraut sein müssen.

Diese Pflicht hat er laut VOB in der Tat, wobei sich aber wiederum der Kreis schliesst, denn die Hauseigentümerschaft hatte garantiert keine VOB vereinbart, es gilt also höchstwahrscheinlich nur BGB-Vertragsrecht. Dies wiederum belegt doch ganz schnell, dass man eben mit dem Architekt besser beraten ist, denn es geht ausser um bautechnische Belange noch um das Rechtliche.


Das ist die Ansicht eines geschädigten Laiens. Übermessung***empel dienen zur Vereinfachung der Massen- und Abrechungserstellung und Prüfung. Es gibt viele Beispiele, wo Flächen übermessen werden bzw. abgezogen werden und Umrandungen dann einzeln berechnet werden.

In diesem Fall gibt der Preis für die Dämmung den Gesamtpreis vor; der Preis der tatsächlich nicht eingebauten Dämmung im Sparrenbereich wird aber wiederum durch den höheren Arbeitsaufwand der Einbringung zwischen den Sparren neutralisiert.



Schönes Beispiel für die gängige Meinung dass Architekten nur Mehrkosten bedeuten.........

Soweit ich weiß muss ein Bauunternehmer nicht nach DIN arbeiten, er kann auch seine eigenen Konstruktionsprinzipien z.B. für eine Wandkonstruktion anwenden, muss dann aber selber dafür gewähren im Fall von Bauschäden. Das hat hiermit allerdings nichts zu tun.

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Grüße Michael

"Warum soll etwas nicht so gut wie möglich sein ?"
Ludwig Mies van der Rohe, 1964

Eine Ausführung, die nicht den DIN-Normen entspricht, ist sehr gefährlich. Es gibt Publikationen der Bausachverständigentage, die sich ausführlich damit beschäftigen.

Prinzipiell gilt: eine Ausführung, die nicht den aktuellen DINS entspricht, ist riskant. Durch die Bausachverständigen werden neue Konstruktionsarten, die noch nicht den DIN Normen entsprechen, überprüft und dann eventuell in die allgemein anerkannten Regeln der Technik aufgenommen, also in der oben aufgeführten Literatur nachlesbar. Es wird also im Streitfall vor Gericht prinzipiell alle Ausführungen ohne DIN als mangelhaft abgeurteilt. Deshalb muss man eben diese Ausführungen als Risiko einplanen.

Ich spreche hier aber hauptsächlich über außergewöhnlich gute Konstruktionen, die so gut geplant sind, dass sie noch nicht den DINS entsprechen können. Die Nachbesserungen greifen diese dann nach und nach auf.

Führt man also Standartdetails nicht DIN - gemäss aus, kann man kaum darauf hoffen, irgendwo im Streitfall Recht zu bekommen.

Du hast ja recht, es ist gefärhlich, besonders, wenn man nicht über jahrelange Erfahrung als Bauunternehmer hat. Und einem Architekten kann man auch nicht raten, ohne Erfahrung solche Details zur Anwendung zu geben. Aber, Bauunternehmer, die aus jahrelanger (25 Jahre und mehr) Erfahrung eine andere Konstruktion als die DIN anwendet, werden wissen worauf er sich einlassen.

Meiner Erfahrung sind die meisten "Schwachstellen", die dann zu Bauschäden führen von den jüngeren Meistern und Jungbauunternehmern ausgefürht worden. Die alten Hasen wissen was geht, und wo sie nach Jahren wieder hin mußten, um ihrer Gewährleistungspflich nach kommen zu müssen.

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Grüße Michael

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Ludwig Mies van der Rohe, 1964