HOAI-Angebot für Verwaltungsgebäude

Ich möchte ein zugegebenermaßen möglichst günstiges Honorarangebot (Mindestsatz nach HOAI) für die Aufstockung eines Verwaltungsgebäude machen.

Dazu stellen sich mir folgende Fragen, die ich mit meiner eigenen HOAI-Literatur nicht zweifelsfrei klären kann:

- Ist eine Aufstockung zwangsläufig als Umbau zu sehen und ist sie folglich mit Umbauzuschlag nach HOAI zu berechnen?
Ich überlege, ob man es nicht auch als Erweiterungsbau sehen kann, da es keine direkte Verbindung zwischen der bestehenden Etage und der neuen darüber gibt.

- Wie weit kann man die pauschalen Nebenkosten reduzieren, daß es noch vertetbar ist?
Ich rechne sonst mit Nebenkosten zwischen 6 und 9%. In diesem Fall würde ich gerne 2,5 % ansetzen oder auf Nachweis vereinbaren.

- Ich möchte das Honorar auf Basis der Kostenschätzung vereinbaren. Ich weiß, dass die Realisierung erst im Jahr 2013/2014 ansteht. Kann ich mein Honorar ganz entspannt auf der Kostenschätzung von 1. Halbjahr 2012 anbieten oder wäre ein Inflationszuschlag erforderlich?

Alle weiteren Stellschrauben kann ich in diesem Fall nicht benutzen.

Danke für Eure Statements.

Archi, kurz und knapp:

Du verhandelst gerade mit Dir selber. Mach das Angebot so günstig wie Du meinst dass Du mit dem Honorar auskommst für Zeit X und denkst dass Du den Zuschlag bekommst. Die Folgen davon wie zum Beispiel Stress wegen einer zu günstigen Kostenschätzung, höheren Kassenbeiträgen und somit weniger GEld in Deiner Kasse, die Versicherungskosten die Du für das Projekt zahlen musst und und und, die werden nicht auf sich warten lassen und die musst Du dann ja auch selber tragen

Alles andere ist Makulatur und hat mit der Realität leider nichts zu tun. So sehr ich das auch für unseren Berufsstand absolut schrecklich finde, es kontrolliert keiner einen Vertrag und schon garnicht Dein Angebot. Pauschal wird oft abgerechnet. Ich mache meine Angebote stets nach HOAI und bin bisher immer gut damit gefahren. Und wenn jemand auf ein faires und realistisches Angebot nicht eingegangen ist, dann hat es sich im Nachhinein immer als gut herausgestellt dass es so war.

Ich find´s schlecht und schädlich für uns alle, aber wenn Du meinst der Günstigste sein zu müssen, dann ist das halt so.

Halt! Du verstehst mich sicher falsch.

Es geht nicht um ein Umgehen oder Unterschreiten der HOAI. Das ist für mich grundsätzlich kein Thema. Stand aber so auch schon in meinem ersten Beitrag.

Es geht um das möglichst günstigste Angebot nach Mindestsatz HOAI. Ich würde mir sonst nicht die Mühe machen, diese Fragen hier zu formulieren. Leider erlebe ich es selbst immerwieder, dass manche Kollegen es damit nicht so genau nehmen.

Das von mir beschriebene Projekt ist allerdings von der Größenordnung (ca. 3 Millionen Baukosten) für uns recht interessant, so dass ich vermutlich auf die Nebenkosten ganz verzichten werde. Das ist lt. HOAI durchaus OK und mit dem Mindesthonorar kann man auch noch die anfallenden Kosten für Drucke etc. abdecken.

Dann war da noch meine Frage zum Umbauzuschlag, aber ich werde ihn mit 20% ansetzen...mehr bringt mich ins Hintertreffen gegenüber mglichen anderen Angeboten, aber ein Umbau im Sinne der HOAI ist es aus meiner Sicht.

Der Auftraggeber kennt sich mit der HOAI bestens aus und wird sich auch daran halten. Die Angebote werden kontrolliert.
Ich möchte mich nur nicht selbst rausschiessen, weil ich zuviel ansetze oder etwas falsch verstehe.

Läuft doch im Endeffekt auf das Gleiche hinaus Ob Du die HOAI unterschreitest oder Dich bis ans unter(st)e Ende heranbewegst durch kreative Rechnerei, beides dient der Verdrängung der Mitbewerber. Und dafür wurde die HOAI nicht in´s Leben gerufen.

http://www.aho.de/pdf/10_gute_gruend...aesidenten.pdf

Womit nehmen die Kollegen es nicht genau? Mit der Ermittlung des eigenen Honorars? Kenn ich

Aber wie ich auch schon geschrieben habe, DU musst wissen (genauso wie die Kollegen, die es nicht so genau nehmen) ob Du mit dem auskommst, was Du verlangst. Es wird Dich nie im Leben ein Auftraggeber darauf hinweisen dass Du Dich bei der Ermittlung der Honorarkosten vertan hast. Im übrigen braucht´s doch keine Honorarvereinbarung, dann wird doch wenn ich mich recht entsinne direkt nach Mindestsatz abgerechnet?

Wenn die "anfallenden Kosten für Drucke etc." Dein grösstes Problem bei dem Projekt sind, dann kann ich Dich nur beglückwünschen Aber bei der Grössenordnung an Projekt wirst Du sicherlich mit mehreren Mitarbeitern werkeln und anderthalb bis zwei Jahre zu tun haben.

Sichere Seite, gute Entscheidung

Wenn es die öffentliche Hand ist, dann gibt´s eh keine Probleme. Wenn es ein privatwirtschaftliches Unternehmen ist, dann finde ich das sehr löblich.

Allerdings, wenn sich der Auftraggeber bestens auskennt, dann kannst Du Dich auch mit einem günstigen Angebot rausschiessen, weil das erkennen lassen könnte dass Du den Aufwand vielleicht nicht richtig einschätzt.

Gesundes Selbstbewusstsein, nachvollziehbare Zahlen, Bereitschaft zur Nachverhandlung ohne zu zeigen dass man den Auftrag dringend braucht, dann geht das schon. Mach Dir einfach mal keinen zu grossen Kopf. Entweder es kommt oder es kommt nicht. Im Zweifelsfall wird der AG eh den nehmen, den er am längsten kennt und mit dem man schonmal golfen war
Lass Dir keine Angst einjagen und schraub Dein Angebot nicht ganz nach unten! Und auf Nebenkosten ganz verzichten ist in dem Zusammenhang einfach Blödsinn.

Ich drück´ Dir wirklich die Daumen dass Du den Auftrag an Land ziehst!

Naja, der Mindestsatz nach HOAI ist ab einer bestimmten Größenordnung der Baukosten (meist ab 400.000 Euro) normalerweise schon eine auskömmliche Sache, wenn man die Leistungsphasen korrekt abrechnet. Ein paar Prozent Nebenkosten hin oder her. Die spielen kaum eine Rolle, wenn das Projekt vor Deiner Haustüre ist.

Es gibt schon noch einen sehr großen Unterschied ob Mindestastz oder noch darunter, denn wir haben hier im Umfeld Planer, die die HOAI um bis zu 70% unterschreiten und dafür nicht zur Rechenschaft gezogen werden.

Alles was ans unterste Ende der HOAI geht finde ich legitim, denn alle haben die gleiche Grundlage. Ob man selbst damit klarkommt, muss man sich halt vorher ausrechnen.


Vielleicht sagt das Thema Schwellenwert Dir in dem Zusammenhang was...Blödsinn wäre das Projekt wg. ein paar Prozent Nebenkosten ganz abzuschiessen.

Danke, aber mit Glück hat das momentan recht wenig zu tun, sondern eher mit Mathematik.

Je grösser das Projekt, desto grösser die Kosten, auch wenn korrekt abgerechnet wird.

Jau,die gibt´s leider immer wieder. Da wird dann im Zweifesfall mal abgemahnt wenn überhaupt, aber das war´s dann auch.

Wenn die Grundlage die Gleiche ist, dann sollten auch alle das gleiche Honorar nehmen. Aber wie Du ja schon selber erkannt hast, das ist nicht der Fall, sonst würdest Du ja nicht rumrechnen. Im Umkehrschluss sagst Du hier, dass alle nur nach unterem Ende der HOAI abrechnen sollten bzw. könnten, und das ist meiner Ansicht nach ein Selbstbetrug. Nur weil noch im Rahmen der HOAI abgerechnet wird bedeutet das nicht, dass korrekt abgerechnet wird. ich habe auch schon Angebote von Fachplanern erhalten, die nach Aussen korrekt nach HOAI abgerechnet haben, aber dennoch krass ihre Mitbewerber unterboten haben.

Sag ich ja die ganze Zeit Und aus diesem Grund kann Dir eigentlich keiner sagen dass Du das so oder so machen sollst. Du bastelst Dir ja eh schon Deinen eigenen Spielraum.

Glaubst Du wirklich dass ein Projekt deswegen abgeschossen wird? Dann ist der Auftraggeber IMO nicht wirklich sauber. Wenn er sich mit der HOAI auskennt und diese auch akzeptiert, dann wird er auch Nebenkosten akzeptieren. Und er wird das Angebot als seriös erachten. Entweder man macht´s seriös, oder man beschummelt sich. Du kannst auch ein paar LP´s fallen lassen, schonmal daran gedacht?

Ich würde Dir zustimmen wenn´s denn so wäre. Aber hier geht´s um eine Angebotsabgabe zur Akquise eines Auftrags und nicht weil der Bauherr Dich beauftragt hat und nun wissen will wieviel es kostet. Da sehe ich die der Berechnung des Honorarangebots zugrundegelegte Mathematik eher als marginal an, weil man leider oft in solch einer Situation hauptsächlich von einem Gefühl geleitet wird, nämlich der Angst ob man den Job bekommt oder nicht. Und "Schönrechnen" hat meiner Meinung nach nix mit Mathematik zu tun

Keine Bange, Du bist damit nicht alleine, den anderen Mitbewerbern wird es genauso gehen. Da gibt´s genug Büros die den Job unbedingt haben wollen weil sie mehrere Mäuler zu stopfen haben oder was anderes weggebrochen ist. Oder sie einfach aus Prestige das Ding an Land ziehen wollen und dann gerne noch zubuttern. Da hat´s dann nicht mehr viel mit Mathematik zu tun, das ist leider die Realität.

Aber ich fische hier total im Trüben, Deine sonstigen Randbedingungen (Beziehungen zum AG, wie ist der AG auf Dich/Euch gekommen etc.) kenne ich nicht, darum ist das alles Mutmassung. Wer weiss, vielleicht ist auch schon alles entschieden und Du hast den Job ohne es zu wissen, und dem AG geht´s nur um das Honorar?

Ich drück Dir die Daumen trotzdem

Ich will hier ja keine Moralberatung oder eine Kalkulation meiner Bürokosten, sondern Antworten auf die drei Fragen meines ersten Beitrages. Ich glaube, dass sollte auch mit den Angaben, die gemacht wurden, möglich sein.

Die HOAI erlaubt ausdrücklich den Verzicht auf Nebenkosten.

Selbstbetrug begehe ich kaum, weil der errechnete mittlere Bürostundensatz bei diesem Projekt selbst ohne Nebenkosten um geschätzte 30-40% höherliegt, als bei vielen anderen Projekten, die wir auf HOAI-Basis anbieten. Von daher kann ich damit (gut) leben.

Geht nicht...volles Programm gewünscht und auch nur so sinnvoll.

Alle weiteren Stellschrauben kann ich in diesem Fall nicht benutzen, hatte ich bereits geschrieben.

Nein, dass ist eben falsch verstanden...ich habe den Auftrag im Prinzip. Ich kann ihn nur noch dann verlieren, wenn ich eine Schwelle reiße, die eine überregionale Ausschreibung nach sich zieht. Daher kein Glück, sondern Mathe.

Ist etwas kompliziert, aber darum wollte ich auch nur explizit die drei Eingangsfragen beantwortet wissen.

zu 1: da streiten sich die Gelehrten, in meiner persönlichen Einschätzung und so
handhaben wir das auch, wäre das ein Umbau. Früher hieß es in der HOAI
wesentlicher Eingriff, das gibt´s in der 2009er nicht mehr. Somit bräuchtest Du
die 20% nicht mal zu vereinbaren, sie sind automatisch vereinbart.
zu 2: wenn Du nicht pauschal abrechnest, sondern nach Aufwand (km, Plots etc.)
erhöhen die Nebenkosten das Honorar-Angebots-Kosten nicht. Telefon und Post
fällt ja eh nicht mehr so viel an.
zu 3: ich würde schon berücksichtigen, dass das noch etwas hin ist, bis es
losgeht. In unseren Formularverträgen gibt´s da glaub´ ich sogar eine Klausel.

@Streitthema: Es gab da mal eine ganz interessante Untersuchung (in der
Rezession vor ein paar Jahren), ich glaube von der BAK, demnach waren 90%
(oder so) aller befragten Architekten der Meinung, dass die Konkurrenz unterhalb
der HOAI anbietet, noch mehr sagten jedoch, dass sie das selbst nicht machen

Danke erstmal. Punkte 1 und 2 sehe ich auch so.

Punkt 3:

Also die geschätzten Baukosten für die Honorarermittlung basieren auf BKI-Referenzkosten vom I/IV 2012. Sind also so aktuell, wie sie sein konnten. Natürlich können die Kosten bis zum Baubeginn (geschätzt Mitte 2013) noch steigen, aber wer weiß das schon und um wieviel. Es kann mir ja keiner vorwerfen, dass ich keine Glaskugel habe und rein theoretisch könnte das Bauen (durch Eurokrise blabla..) ja ausnahmsweise sogar billiger werden.

Wäre auch richtiger, weil die bestehende Umbausubstanz selbst ja seit 2009 nicht mehr zu den anrechenbaren Kosten gehört.
Unsere öffentlicher Auftraggeber sehen aber 20, max. 30% Umbauzuschlag als normal an.

PS: Wir orientieren uns bei Umbauzuschlägen immer ein bisschen hieran [PDF AK Berlin]
Wobei interessant ist, dass als Normalfall, also quasi Mittelsatz, die 50% betrachtet werden.

Gerade weil die Regelung über die mitverarbeitete Bausubstanz (allein schon des
sperrigen Titels wegen bin ich froh über das Außerkrafttreten) ist bei uns 40%
Normalfall.
Übrigens gibt´s da ja auch noch den Instandhaltungszuschlag für die LPH8, die
nach Aussage unserer Kammer mit dem Umbauzuschlag kumulierbar ist.

Es geht mir im Prinzip eher darum, dass Du eine "Zwischenfinanzierung" Deiner
Zeit machst. Wenn der Baubeginn feststeht, dann ist es vielleicht noch OK,
aber wenn Du quasi auf Abruf stehst und die Dauer der Bauzeit sich ewig
verlängert, dann kann man mit dem Büro ganz schön ins Schwimmen kommen,
zumindest wenn man eine Zeitplanung betreibt

Zeitplanung, was ist das??

Nein, im Ernst. Natürlich versuchen wir unsere Zeit gut zu planen und vorausschauend zu agieren, aber das funktioniert, so gut man es auch machen will, nur sporadisch. Es hauen einfach zuviele Entscheidungen, unbestimmte Fristen, unvorhersehbare Ereignisse, neue Erkenntnis von allen Seiten (von Bauherr, Behörden, Firmen, anderen Fachplanern) dazwischen. Ein absolut geregelter Ablauf bleibt Wunschdenken, zumindest wenn man über ein dutzend Projekte unterschiedlicher Größe bewältigen will.

Ich glaube unsere Antwort kann nur enorme Flexibilität und klare Aussagen über die voraussichtliche Dauer bestimmter Leistungen sein.

Ich habe mir mittlerweile einen recht langen Auftragsvorlauf angewöhnt, so dass ich bei dem hier diskutierten Projekt ehrlich froh wäre, wenn man uns etwas warten läßt und es in die erwartete Schwächeperiode ab Mitte/Ende 2013 fällt.

na dann kannst Du ja noch einen Vorlaufnachlass gewähren