Praxisfläche - Definition

Ich habe eine flächenmäßig knifflige Situation mit einer Zahnarztpraxis zu lösen. Es geht darum, dass ich kaum Grundstücksflächen habe um Stellplätze nachzuweisen.

Es sind lt. Stellplatzverordnung mind. 3 bzw. 1 Stellplatz pro 20-30 m² Praxisfläche nachzuweisen.

Ich will die rechnerische Praxisfläche auf 75 m² beschränken, damit ich nur 3 Stellplätze, also 75/3 = 25 m² i.M. nachweisen muss.
Oder seht ihr die Möglichkeit die 90 m² auszuschöpfen, also 90/3 = 30 m²?
Unsere Bauverwaltung nimmt i.d.R. den Mittelwert nach Stellplatzverordnung.

Was würdet Ihr als Praxisfläche anrechnen?

Ich rechne Behandlungsraum, Röntgen, Wartezimmer, Rezeption, WCs zur Praxisfläche.
Nicht einrechnen werde ich Treppenraum, Windfang, Archiv, Lagerräume, Technikräume.

Sind wir uns da einig?